Rodzaj zagrożenia naszej nieruchomości, naszego domu, naszej działki, naszego placu, naszego pola rolnego, naszego mieszkania czy naszego lokalu, wszystko zależy od tego z jakiego rodzaju wierzycielem mamy do czynienia. Wierzycieli, którzy zagrażają, zagrażają naszej nieruchomości, możemy podzielić na dwa rodzaje. Na wierzyciela hipotecznego i wierzyciela, który nie ma wpisu na hipotekę, ale który dysponuje już tytułem wykonawczym, czyli wyrokiem, nakazem zapłaty czy np. aktem notarialnym z klauzulą wykonalności. I teraz tak zupełnie inaczej dzieje się w przypadku wierzyciela hipotecznego. Wierzyciel hipoteczny to jest ten, który jeszcze przed wyrokiem był wpisany w dział czwarty na hipotekę z tytułu hipoteki umownej. Lub ten, który dawno już uzyskał tytuł wykonawczy i który już dawno wpisał się w oparciu o ten tytuł wykonawczy na hipotekę i jest to tzw.
hipoteka przymusowa. Jeżeli mamy wierzyciela na hipotece, to wtedy ucieczka z nieruchomością nie ma żadnego sensu, dlatego że ta egzekucja nieruchomości będzie dokonana z tej nieruchomości, pójdzie za nieruchomością. Bez względu na to, w czyich rękach ona będzie się znajdować. Jeżeli sprzedamy ją jakiemuś innemu człowiekowi, sąsiadowi, komuś z rodziny, sprzedamy razem z wpisem hipotecznym, a ten wierzyciel hipoteczny już dysponuje tytułem wykonawczym lub ma nadzieję na tytuł wykonawczy, ponieważ toczy się proces. Jeżeli podejmie decyzję o wszczęciu egzekucji, to nie musi się przejmować specjalnie w jakich rękach ta nieruchomość jest, bo będzie mógł dochodzić w drodze egzekucji swojego roszczenia od tzw. dłużnika rzeczowego i to jest jedna sytuacja. Druga sytuacja jest taka, że wierzyciel, który ma w stosunku do nas roszczenie, jest o krok od uzyskania tytułu wykonawczego lub już tytuł wykonawczy uzyskał, ale nie wpisał się jeszcze w hipotekę. Nie wpisał się do działu czwartego, bo to może zrobić, albo jak jest następcą prawnym i to wykaże tego wierzyciela hipotecznego, który ma tam hipotekę umowną, albo jak już będzie miał tytuł wykonawczy i wykona tą egzekucję, ten gest, ten złoży wniosek, o wpisanie na hipotekę. Jeżeli wierzyciela naszego, którego się obawiamy nie ma w tej hipotece, czyli w dziale czwartym, my możemy cały czas tą nieruchomość sprzedać i w ten sposób zadbać o to, żeby nieruchomość nie została zlicytowana. Ale jeżeli zrobimy to w głupi sposób, czyli ewidentnie uciekniemy przed wierzycielem i to będzie widoczne, a tak będzie jeżeli dokonamy darowizny, a już zupełnie jeżeli dokonamy darowizny na osobę bliską, na brata, żonę, byłą żonę, córkę, syna, mamę, tatę, to niestety wierzyciel, wystąpi z tak zwaną skargą pauliańską, która jest niczym innym jak powództwem o stwierdzenie, że ta darowizna, że to przeniesienie własności jest nieskutecznym względem wierzyciela, jeżeli sąd to uzna, będzie mógł wierzyciel dokonać tego egzekucji z tej nieruchomości. Chyba, że dokonamy tego nie w taki sposób, żeby było to ewidentne uciekanie przed wierzycielem, ale na przykład otrzymując odpowiedni ekwiwalent majątkowy. Czyli jeżeli sprzedamy nieruchomość i sprzedamy tą nieruchomość w sposób no powiedziałbym rynkowy i sprzedamy tą nieruchomość osobie trzeciej, nie osobie najbliższej, czyli takiej osobie, która wcale nie musiała wiedzieć, że robimy to z powodu kłopotów z długiem, czy kłopotów z wierzytelnością, czy z obawą przed egzekucją, to wtedy skarga pauliańska, jeżeli nastąpi, może zostać oddalona. Dlaczego? No bo podczas tego pozwu wierzycielowi będzie trudno wykazać, że to była ucieczka przed wierzycielem, zwłaszcza, że przecież za tą nieruchomość została uiszczona zapłata, została uiszczona cena i uzyskał zbywający ekwiwalent majątkowy w rodzaju pieniędzy, jako środki finansowe. Więc wierzyciel powinien się skoncentrować wtedy na szukaniu tych środków finansowych, na szukaniu, gdzie jest ten majątek. Dopiero jak go nie znajdzie i nie znajdzie nawet części, no to wtedy będzie mógł się zastanawiać, czy ta skarga pauliańska będzie skuteczna. Natomiast generalnie, jeżeli nie będzie hipoteki albo jej nie będzie, nie zdąży się wpisać na hipotekę, to generalnie ta nieruchomość nie będzie ciągnęła za sobą egzekucji i może się uchronić od komornika. Opowiadam o tym, ja wiem, że to jest zawiłe, ale opowiadam o tym, żebyście pamiętali, że ucieczka, sprzedawanie nieruchomości, na której jest hipoteka, można to zrobić i nabywca może to nabyć, ale nabywca musi się liczyć z tym, że komornik do niego przyjdzie po tej hipotece. Nikt nie będzie składał skargi pauliańskiej w sytuacji, jeżeli zostanie zbyta nieruchomość z wpisaną hipoteką. Nie ma potrzeby, bo pójdzie po prostu za tą hipoteką, będzie egzekwował hipotekę. Jeżeli jest wpisana, a mamy taki przypadek u siebie teraz w kancelarii, że jest wpisana hipoteka, nieruchomość została zbyta, a wierzyciel hipoteczny złożył skargę pauliańską, to trzeba się przyjrzeć tej sytuacji, bo prawdopodobnie nie jest to roszczenie dotyczące tej hipoteki. Być może jest to firma windykacyjna albo bank, który jest ten sam, co wierzyciel hipoteczny, ale ma inny rodzaj roszczenia, ale jego tytuł wykonawczy dotyczy zupełnie innej sytuacji. Można się przed tym zabezpieczyć wszystkim. Ja mówiłem o tym, że tutaj nasza kancelaria, moja Fundacja Ochrony Konsumenta może dokonać zabezpieczenia wpisu zakazu zbywania i obciążania w dziale trzecim, zanim ktoś wpisze się na hipotekę i wtedy ten wierzyciel na tą hipotekę się nie wpisze. A jeżeli już się zdążył wpisać, to będzie mu bardzo trudno zlicytować tą nieruchomość, będzie miał duże utrudnienia w tym zakresie, bo egzekucja komornicza i licytacja to też jest zbycie, a to zbycie będzie zakazane, co blokuje dział drugi, czyli podmianę właściciela. Oczywiście musi to być zrobione w sposób mądry, ma to swój, że tak powiem, czas działania, półtora roku, dwa lata i to się robi po coś, po to, żeby sobie kupić czas i móc się obronić, a nie sobie a muzą. Do widzenia.