Jak się kończy licytacja nieruchomości i co można zrobić w tej sprawie, aby nie doszło do zmiany właściciela nieruchomości? No i tak, licytacja komornicza, wspominałem o tym w innym nagraniu, kończy się prawomocnym postanowieniem sądu o przysądzeniu własności. Na podstawie tego postanowienia następuje na wniosek nowego właściciela, zmiana w dziale drugim, w księgi wieczystej, zostaje wykreślony stary właściciel, ten zlicytowany i wpisany nowy właściciel, ten który nabył w wyniku licytacji komorniczej i jako podstawa jest podane postanowienie o przysądzeniu. W przypadku licytacji syndyka masy upadłościowej to się odbywa troszkę inaczej, dlatego że na koniec licytacji po prostu syndyk masy upadłościowej podpisuje u notariusza umowę z nabywcą, ale w przypadku kiedy mamy przysądzenie nabywca, jak będzie u nas motyw prawa i też we wniosku może wystąpić wyczeszczenie na podstawie tego postanowienia nieruchomości z hipotek, natomiast teoretycznie nabywca w wyniku aktu notarialnego od syndyka też ma taką możliwość, ale dopiero jak cała ta sprawa zostanie rozliczona w planie spłaty, czyli zostanie rozliczona na koniec postępowania upadłościowego.
Generalnie rzecz biorąc w przypadku syndyka jest w tym duży problem i nie ma automatu. Natomiast co możemy zrobić? No więc ważne jest, żebyśmy jeszcze przed licytacją, jeżeli podjęli jakieś działania np. zbliżające do uchylenia tytułu wykonawczego albo inne przeciweksekucyjne i zabezpieczyli nieruchomość, jest taka możliwość, my to robimy ze zmianką o zakazie zbywania jej obciążania.
Co ta zmianka powoduje? Oprócz tego, że ona odstrasza nabywców i może, że tak powiem spowodować zawieszenie postępowania egzekucyjnego przez komornika, rzadko to się dzieje, ale to powoduje, że nawet jeżeli jest prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu, którego sąd przy takim zakazie nie powinien wydać, a on czasem wydaje, więc w takim wypadku mamy taką sytuację, że co prawda mamy prawomocne postanowienie o przysądzeniu, ale mamy wpisane w księgę wieczystą zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości, a zakaz zbywania jest bezwzględny. Jest zakazem mrożącym księgę wieczystą, a przede wszystkim mrożącym dział drugi księgi wieczystej, czyli mimo przysądzenia nabywca nie może wpisać, póki jest zakaz, siebie jako właściciela nieruchomości do działu drugiego księgi wieczystej, a mamy wiarę publiczną księgi wieczystej, czyli sytuację, gdzie dopiero ten, kto jest ujawniony w księdze wieczystej jest uznawany za właściciela nieruchomości. Oczywiście czasem się pojawia takie zastrzeżenie dodatkowe, taka wzmianka, że mamy niezgodność księgi wieczystej ze stanem faktycznym, ale to jest nie do końca prawda.
Dlatego, że mamy taki artykulnik dotyczący postępowania egzekucyjnego, to jest artykuł 8.2.6 kodeksu postępowania cywilnego i tam w paragrafie pierwszym ostatnie zdanie mówi, że umorzenie postępowania egzekucyjnego, a do umorzenia dążymy, uchylając jednocześnie tytuł wykonawcy. Czyli, że takie umorzenie nie ma wpływu na osobę trzecią. Kto jest osobą trzecią? No więc osobą trzecią jest, zgodnie z prawem egzekucyjnym, nabywca nieruchomości, ale pod warunkiem, że działa w dobrej wierze.
Natomiast, jeżeli nabywca nieruchomości nabył tą nieruchomość, przystąpił do licytacji, mimo ujawnienia wzmianki o zakazie zbywania lub obciążania nieruchomości, czyli wiedział, bo widział w księdze wieczystej, że jest zakaz zbywania, a mimo to nabył, to już nie jest osobą trzecią. On już jest uczestnikiem postępowania, bo on nie działał w dobrej wierze. On działał w złej wierze. Uważał, że mimo zakazu on to w jakiś tam sposób przeporsuje. I w przypadku, kiedy już umorzymy to postępowanie egzekucyjne z powodu uchylenia tytułu wykonawczego, a już to będzie po prawomocnym przysądzeniu, jest pewna szansa wtedy, aby zakwestionować tą ochronę nabywcy i póki nabywcy nie ma w księdze wieczystej, odzyskać tą nieruchomość. To jest trudny proces, niejednoznaczny, rzadko ćwiczony, ale taka szansa jest.
Natomiast w przypadku syndyka, no jeżeli zostanie wpisany zakaz zbywania i obciążania w momencie przed podpisaniem umowy w syndyka z nowym nabywcą, z nabywcą nieruchomości w wyniku licytacji, to po prostu takiej umowy nie dojdzie. Bo żaden notariusz nie zgodzi się na podpisanie aktu notarialnego przy takim zakazie. Bo to jest złamanie prawa. I po prostu syndyk nie będzie, nie sprzeda tej nieruchomości mimo zakończenia przetargu, mimo zakończenia licytacji. I póki tego nie sprzeda, to jeżeli na przykład doprowadzimy do takiej sytuacji, że wygaśnie postępowanie upadłościowe albo pomimo braku sprzedaży nieruchomości nastąpi zaspokojenie i rozliczenie planu spłaty, to można taką nieruchomość odzyskać. Więc ten efekt mrożący zakazu zbywania i obciążania, on jest, on jest też efektem zniechęcającym, a przede wszystkim jest to efekt kupowania czasu.
Pamiętajmy, że to narzędzie, o którym wspominam, które przeszkadza w zamknięciu licytacji do końca, licytacji komorniczej nieruchomości i licytacji syndyka, że to się robi po coś. To się robi, żeby sobie kupić czas na jakieś inne czynności, na jakieś inne działania. Być może na zdobycie pieniędzy nawet, ale na coś.
Tego się nie robi, sztuka dla sztuki, bo w końcu ten zakaz wygaśnie, bo w końcu stracimy argumenty i okaże się, że oprócz tego, że opóźniliśmy o rok, może dwa lata, to tak naprawdę nic więcej nie uzyskaliśmy. Dlatego warto przemyśleć, co chcemy uzyskać i jak chcemy tę licytację komorniczą rozegrać i co w ogóle mamy na myśli, chcąc stawać okoniem w sytuacji upadłości, o którą sami wnieśliśmy, mówię o upadłości konsumenckiej, bo w przypadku upadłości przedsiębiorstwa jest troszeczkę inaczej, tam interesy właścicieli przedsiębiorstwa mogą być zupełnie inne niż tych, którzy o tę upadłość wnieśli, niż syndyka i tu jest bardziej to wszystko zrozumiałe.