Wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości Przybliżę trochę procedurę Zazwyczaj właściciel nazywany dłużnikiem Przybliż okiem, że wszczęte egzekucje z nieruchomości Z zawiadomienia od komornika Z zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości albo z jego części nieruchomości, jeżeli jest współwłaściciel. Czasem dowiaduje się o tym z zawiadomienia przesłanego z sądu wieczystoksięgowego gdzie komornik wystąpił o wpisanie wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości No i ta wzmianka wstępnie została wpisana. I wtedy właściciel dłużnik zostaje zawiadomiony. Takie zawiadomienie jednocześnie powinno do wszczęcie egzekucji z nieruchomości jest przede wszystkim na wniosek wierzyciela. Jeżeli wierzyciel nie złoży wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Ale tylko na przykład z wynagrodzenia, z rachunku bankowego czy z wierzytelności. No to komornik nie zrobi nic o co wierzyciel nie wnioskował. I tu jest jeszcze bardzo ważna rzecz, jeden komornik będzie prowadził egzekucję ze środków finansowych z pieniędzy, czyli z rachunku bankowego i z wynagrodzenia, z wierzytelności Natomiast egzekucja z nieruchomości musi zawsze prowadzić komornik właściwy dla sądu, w którym jest zarejestrowana księga wieczysta. Także to będzie często zupełnie inny komornik i teraz po wszczęciu egzekucji z nieruchomości takie zawiadomienie jest jednocześnie informacją, że zostało wydane postanowienie o wszczęciu i takie postanowienie jest zaskarżalne. I my możemy się tam zaskarżyć, na koszty możemy się zaskarżyć. Na wszczęcie tego postępowania egzekucyjnego, jeżeli uważamy, że kwota jest zbyt niska. Mamy na to 7 dni kalendarzowych od doręczenia tego zawiadomienia. Kolejny krok, powiedzmy, że nie złożyliśmy skargi na czynności komornicze. Bo to zawsze jest skarga na czynności komornicze przekazywana za pośrednictwem komornika do sądu w ciągu 7 dni. Powiedzmy, taka skarga nie wstrzymuje egzekucji póki sąd nie zatrzyma. Ale po takim zawiadomieniu oczywiście możemy podjąć też inne kroki. Na przykład kroki zmierzające do uchylenia tytułu wykonawczego. Kroki zmierzające do unieważnienia umowy kredytu, na podstawie czego został wydany ten tytuł wykonawczy. Kroki zmierzające do zabezpieczenia w tym dziale 3 księgi wieczystej nieruchomości. Wpisując zmiankę o zakazie obciążania i zbywania. Wszelkie działania wtedy mamy otwarte i już wiemy, że ta egzekucja jest prowadzona. Następny krok uczyniony przez komornika to będzie zawiadomienie o opisie i oszacowaniu nieruchomości.
I takie zawiadomienie będzie nam przysłane, będzie nam przysłane też bardzo często treść obwieszczenia. O tym, że taka nieruchomość w takim miejscu, takiego dnia będzie komornik wraz z biegłym celem opisu i oszacowania. I ten opis i oszacowanie jest zaskarżalne. Możemy złożyć skargę na czynności komornika. Potem jak się komornik pojawi możemy też poinformować komornika, że nam termin nie pasuje bo np. jesteśmy na wakacjach i złożyć wniosek o odroczenie tego terminu. I komornik nie może nam na tym etapie wejść z drzwiami. Czyli nie może nam na siłę wejść do nieruchomości. On to będzie mógł zrobić, jeżeli my unikamy tego opisu i oszacowania bycia w nieruchomości. A gdzie jest to mieszkanie albo dom? Dlatego, że taki opis i oszacowanie w zasadzie nie powinien być wykonany bez obejrzenia stanu nieruchomości mieszkania czyli od wewnątrz czy też domu. Natomiast taki opis i oszacowanie może być absolutnie wykonany z zewnątrz, jeżeli jest to działka niezabudowana. I tutaj my nie musimy być. Natomiast my możemy oczywiście walczyć o to, żeby komornik przyszedł jak najpóźniej. Mamy to prawo. Ale w pewnym momencie komornik może, jeżeli się uprze, zawiadomić nas, że jeżeli nas nie będzie no to wejdzie z policją i po prostu wejdzie na siłę. I to jest tzw. wejście z drzwiami. I takie rzeczy się dzieją, aczkolwiek nie dzieją się zbyt często i można ich uniknąć. Po opisie, po wejściu komornika do nas, po obejrzeniu powinien zostać sporządzony protokół. W tym powinien uczestniczyć biegły, no bo to biegły będzie przygotowywał, biegły rzeczoznawca wyznaczony będzie przygotowywał ten operat szacunkowy, czyli ten opis i oszacowanie. Taki operat szacunkowy też możemy zaskarżyć. Jeżeli on będzie niewiarygodny, jeżeli metoda będzie niewłaściwa. Jeżeli cena, która zostanie ustalona będzie odbiegała od ceny rynkowej. Mamy na to dwa tygodnie, ale tam jest uwaga. Trzeba bardzo tego terminu pilnować, dlatego że przepis nie jest jednoznaczny i musimy wiedzieć kiedy, od którego dnia ten termin płynie, tych dwóch tygodni. To już tutaj radziłbym się skonsultować z prawnikiem bo można się pomylić, bo nie zawsze jest to termin doręczenia nam operatu. Czasem jest to termin, w którym komornik nas informuje, że operat jest do zapoznania się. Albo jeszcze inaczej jest to liczone. W każdym razie tutaj już zaczynają się schody. Po opisie i oszacowaniu, po tym jak… Oczywiście przez cały czas możemy się bronić na różne sposoby. No ale jaka jest dalsza procedura? No dalej jest obwieszczenie i zawiadomienie o tym, że będzie licytacja. Że będzie licytacja komornicza tej nieruchomości Będzie informacja, czy ta licytacja będzie uproszczona, jeżeli to działka może być uproszczona. Czy to będzie licytacja w sądzie, na miejscu, taka tradycyjna. Czy też to będzie licytacja online, internetowa, która jest gorszą formą dla dłużnika. Chociażby dlatego, że dłużnik w ramach tej licytacji nie może składać żadnych wniosków. Natomiast jak dłużnik się pojawi w sądzie, a w sądzie będzie normalnie licytacja. To można reagować. No i my oczywiście w tym czasie tak samo możemy podejmować te same działania, co na początku. Jeżeli wcześniej nie podjęliśmy. Czyli możemy zaskarżać ten termin. Możemy starać się wpisać zastrzeżenie do działu trzeciego o zakazie zbywania obciążania. Możemy w końcu podczas samej licytacji poinformować kupujących o tym, że sprawa nie wygląda tak jasno. O tym, że złożyliśmy środki zaskarżenia i tak dalej. Potem jest licytacja, przetarg no i na tej licytacji oczywiście jest sędzia, jest komornik. Chyba, że jest to licytacja internetowa. Są ustalone warunki i w końcu na koniec jest ostateczna cena i jest osoba, która tą cenę najwyższą zaoferowała. I po licytacji następne to będzie postanowienie, które do nas przyjdzie o przybiciu. My w tym postanowieniu o przybiciu powinniśmy, jeżeli będziemy to zaskarżać mamy 7 dni. Powinniśmy podnieść wszelkie argumenty dotyczące całego przebiegu egzekucji. No i przede wszystkim zarzuty dotyczące samej licytacji. I dopiero po oddaleniu tego zaskarżenia, tego zażalenia nad postanowienie. Sąd, ewentualnie komornik w każdym razie zostanie wezwany kupiec, który wylicytował największą cenę. Najwyższą cenę do jej zapłaty do depozytu sądowego. I dopiero jak on zapłaci i musi zapłacić w terminie. To dopiero wtedy rusza dalsze postępowanie. Celem tak zwanego wydania postanowienia o przesądzeniu. Ale przed wydaniem postanowienia powinny zostać rozpatrzone wszystkie nasze zarzuty, wnioski, zażalenia itd.
Na postanowienie o przesądzeniu my możemy się też za żalić, możemy też się zaskarżyć I też mamy na to tylko 7 dni. I dopiero jak zostanie oddalone to zaskarżenie to wtedy postanowienie o przesądzeniu się uprawomocnia. I dopiero wtedy nabywca nieruchomości licytacji komorniczej ma prawo złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o to żeby on został wpisany w dziale drugim jako właściciel nieruchomości i powinien też złożyć wniosek na podstawie postanowienia o przesądzeniu o wykreślenie wszelkich tam hipotek i przynajmniej części wzmianek. Nie wszystkich, np. wzmianki o dożywociu nie można wykreślić w takiej sytuacji. I to jest proces, który jednak trochę trwa. Który ma wiele momentów, w których można podziałać. Gdzie można dokonać zaskarżeń działań komornika. Poskarżyć się o czynności, zażalić się od postanowień sądowych. Można podjąć jeszcze szereg innych, o tych wszystkich nie będę tu mówił. Działań, których efektem ma być zatrzymanie egzekucji. Na przykład pozew przeciw egzekucyjny możemy złożyć, w którym złożymy wniosek o zabezpieczenie poprzez wstrzymanie egzekucji z nieruchomości jeżeli sąd coś takiego zrobi przy pozwie przeciw egzekucyjnym. Na przykład pozew przeciw egzekucyjny jest zasadny zawsze, kiedy działanie jest na podstawie nakazu zapłaty wydanego przez e-sąd. Ale także taki pozew przeciw egzekucyjny albo powództwo dotyczące uchylenia, pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego czy też unieważnienie umowy kredytu. Tam też można podjąć działanie zmierzające do zawieszenia postępowania egzekucyjnego. Także nie jest tak, że jeżeli do tego ta sprawa trafi do komórka i zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne z nieruchomości to już piłka, mogiłka pozamiatane, nic się nie da zrobić. Bardzo często państwo dopiero wtedy zaczynają podejmować działanie, bo jak to mówią strach zagląda do dupy. To jest późno, ale często nie jest za późno. To wszystko zależy od danej sytuacji. To wszystko zależy co się działo wcześniej. To wszystko zależy co jest w aktach sprawy. W aktach sprawy postępowania egzekucyjnego, komorniczego. W aktach sprawy sądowej, gdzie został wydany tytuł wykonawczy. W aktach klauzulowych i w końcu w aktach wieczystoksięgowych bo tam też mogą być różne kwiatki. Tych możliwości jest bardzo dużo i to wszystko raczej nie potraficie sami ocenić. Dlatego ja rekomenduję, żeby zapytać się. Zapytać do nas i wtedy my będziemy analizować. Najpierw za darmo, bo analizujemy zawsze za darmo sytuację. Potem będziemy szukać ścieżki, wyjścia i jakie działania trzeba podjąć. I dopiero wtedy będziemy to wyceniać na koniec i nikt u nas za trzepnięcie drzwiami nic nie płaci. A wszelka cena musi być zaakceptowana za usługę przez naszego klienta, my podpisujemy wtedy kontrakt żeby klient wiedział za co płaci, w jakich warunkach, w ilu ratach. I jedziemy, działamy i zmierzamy do tego żeby ochronić Twoją nieruchomość przed egzekucją. Żeby ochronić Twój dobrostan lub go, lub maksymalnie tak skomplikować sprawę żeby zniechęcić np. nabywców. Więc tam możliwości naprawdę w polskim prawie egzekucyjnym jest bardzo dużo. Chociaż trzeba powiedzieć jasno, w polskim prawie egzekucyjnym dłużnik ma bardzo słabą pozycję. No ale jeżeli ktoś się zna, to chociaż i z tym może wygrać.