Nie wiem skąd się wzięło błędne przekonanie, że nieruchomości obciążonej hipoteką umowną albo nawet hipoteką przymusową nie można sprzedać. Otóż można, ulega ona absolutnemu obrotowi, czyli można je sprzedać. Oczywiście hipoteka wpisana w dziale czwartym księgi wieczystej obniża wartość nieruchomości, ale nie obniża jej o wysokość hipoteki. Obniża tylko i wyłącznie o wysokość zobowiązania, które zostało do spłacenia. Jak to działa? Na przykładzie, jeżeli wzięliśmy kredyt na 500 tysięcy, którego koszt cały wraz z odsetkami wyszedł 700 tysięcy, czyli mamy tak naprawdę 700 tysięcy do spłaty, ale bank dokonał tak zwanego nadzabezpieczenia, czyli wpisał w hipotekę umowną milion złotych, bo się na to zgodziliśmy, no to będzie sobie wisieć na nieruchomości to milion złotych. I wyobraźmy sobie, że ta nieruchomość generalnie na rynku teraz jest warta półtora miliona, no to jeżeli chcemy ją sprzedać, to się nie dzieje tak, że odejmujemy od rynkowej wartości półtora miliona ten milion hipoteki, no bo przecież hipoteka to jest tylko zabezpieczenie.
Hipoteka to nie jest kwota, która obniża o wartość hipoteki wartość nieruchomości. Hipoteka to jest zabezpieczenie jakby cokolwiek zostało do zapłaty. No i teraz okazuje się, że po 20 latach z tych 700 tysięcy spłaciliśmy już 500, jeszcze 200 tysięcy zostało, ale chcemy sprzedać tą nieruchomość.
To wystarczy, że wykażemy, patrząc na ten kredyt, który jest ujawniony, tej hipotece, że zostało nam do spłaty już tylko 200 tysięcy, to o te 200 tysięcy obniżymy wartość nieruchomości. I ją można normalnie sprzedać i ten, która będzie, będzie musiał się liczyć ewentualnie z zapłatą zobowiązania jako dłużnik rzeczowy z tych 200 tysięcy, a nie z miliona. Tak, więc zajmę swoją, że tak powiem pozycję negocjacyjną, a to, że sprzedamy nieruchomość, że to jest zabezpieczenie, to nas nie zwalnia z odpowiedzialności jako dłużnik osobisty.
Przede wszystkim za kredyty odpowiadamy jako dłużnik osobisty, czyli przede wszystkim bank będzie dochodził roszczenia od nas, czyli od kredytobiorców. Dopiero w sytuacji, jeżeli by się okazało, że uchylamy się od spłaty tego kredytu, bo mamy kłopoty i bank to widzi, no to bank podejmuje decyzję, że na przykład dochodzi też roszczenia od dłużnika rzeczowego, które ono jest po pierwsze ograniczone do wartości hipoteki, a po drugie może tylko być zaspokajane z tej rzeczy, czyli z tej nieruchomości. I teraz jeżeli wyliczenia bankowe będą takie, że tam jest 200 tysięcy, no to wiadomo, że to jest 200 tysięcy i jeżeli ktoś kupił nieruchomość wartą 1,5 miliona o 200 tysięcy taniej, no to musi liczyć się z tym, że w przypadku, jakby przyszło roszczenie bankowe, no to musi tą kwotę wyrównać.
Co nie przeszkadza mu potem od dłużników osobistych dochodzić tak zwanego regresu, czyli dochodzić pieniędzy, które on pokrył za dłużników osobistych. Jeżeli on nie pokrył, to kredyt sobie, zobowiązanie sobie wygasło, ale on ma prawo potem od tych dłużników osobistych czy od tych kredytobiorców dochodzić zwrotu tych pieniędzy, także on nie jest bezradny. To, co obniżyło wartość nieruchomości, to obniżyło jego ryzyko, czyli to ryzyko, jakie ponosi, że po pierwsze bank może się upomnieć z tej spotyki, po drugie, że na przykład jeżeli on wypełni to zobowiązanie, to potem ten regres nic nie jest, bo na przykład się okaże, że dłużnik osobisty, że kredytobiorca kompletnie nie ma żadnego majątku i kompletnie nie jest w stanie tego zobowiązania wypełnić.
Natomiast jest jedna ważna rzecz. Jeżeli kredytobiorca umiera, ten dłużnik osobisty, to nie ma zobowiązania w stosunku do dłużnika rzeczowego. Dlaczego? Bo ze śmiercią kredytobiorcy, jeżeli to jest jedyny kredytobiorca, wygasła cała umowa kredytu.
A jeżeli umowy kredytu nie ma, to nie może zostać samo bez umowy kredytu zabezpieczenie umowy kredytu. I teraz jeżeli ktoś, znaczy bank, się upomina od dłużnika rzeczowego, czyli właściciela nieruchomości zapłaty kredytu za osobę, która nie żyje, to jest to przekręt i należy się przed tym bronić, bo jest to prawnie w Polsce niedopuszczalne. Aczkolwiek, ja zawsze powtarzam, co innego jest mieć rację, a co innego do tej racji przekonać sąd, jeżeli nie będziemy się bronić przed takimi roszczeniami, to potem się nie dziwmy, że przegrywamy.
Po prostu nieobecni nie mają racji, a ci, którzy bronią się głupio, to jak sama nazwa wskazuje, za swoją głupotę muszą potem zapłacić. My pomagamy w takich sprawach, zajmujemy się tym od dłuższego czasu, więc to, co ja mówię, to jest nie tylko znajomość prawa, ale także to wynika z pewnych naszych doświadczeń jako kancelarii.