Rozmawiając o tym, jak należy zabezpieczyć nieruchomość przed ewentualną egzekucją, kiedy mamy obawy o nieruchomość, trzeba pamiętać o jednym. Prawnie zakazane jest uciekanie z nieruchomością, uciekanie z majątkiem spod egzekucji na szkodę wierzyciela. Nie wolno tego robić.
Jeżeli spróbujemy to robić, możemy się zetknąć nie tylko ze skargą pałudniańską, ale też z zarzutem karnym, że działamy na szkodę wierzyciela. Jest to po prostu karane. Dlatego to, o czym ja mówię, to jest tylko działanie nie na szkodę wierzyciela, ale na wszelki wypadek lub w sytuacji, kiedy mamy podstawę np. do uchylenia tytułu wykonawczego, na podstawie którego działa komornik. I mamy obawę, że zanim ten tytuł wykonawczy, ten nakaz zapłaty, bo to zazwyczaj jest nakaz zapłaty, zostanie uchylony, to komornik nas zlicytuje i nastąpią nieodwracalne skutki prawne. Dlatego, że zlicytowanego skutecznie mieszkania, domu, nieruchomości, po licytacji, gdy zostało prawomocnie wydane postanowienie o przysądzeniu i ona przeszła, ta nieruchomość, na własność nabywcy, który ją wylicytował, to my już tej nieruchomości nie odzyskamy.
Nie odkręcimy tego, dlatego że nabywca nieruchomości w wyniku licytacji, jeżeli nie kombinuje, nie ma tam żadnego przekrętu, to jest prawnie chroniony. Że bez względu na to, co się potem okaże, ta nieruchomość jest po prostu jego. Więc to, o czym mówię, to nazwijmy to zabezpieczenie nieruchomości, musi być wykonane zgodnie ze sztuką, bo inaczej mamy skargę pauliańską, co najmniej skarga pauliańska.
Co to jest? Otóż jest to sądowe orzeczenie, jest to pozew o to, żeby sąd orzekł, że przeniesienie nieruchomości jest nieskuteczne w stosunku do wierzyciela, ponieważ zostało dokonane na szkodę wierzyciela. Zostało dokonane przez dłużnika, wtedy kiedy dłużnik już wiedział, że jest dłużnikiem, wtedy kiedy dłużnik z premedytacją działał na szkodę wierzyciela, uciekając z tą nieruchomością, a nabywca tej nieruchomości w tym uczestniczył. I typową skargą pauliańską, typowa skarga pauliańska dotyczy takiej sytuacji, kiedy ojciec mając nieruchomość, która nie jest jeszcze zabezpieczona hipoteką, ale mając już orzeczenie sądowe, przepisuje ją w wyniku darowizny na syna, córkę, może być zięcia, czyli na bliską rodzinę. Czyli mamy po pierwsze darowiznę, co już jest transakcja nie tylko podejrzana, no bo jakie są inne powody tej darowizny niż ucieczka z nieruchomością, a po drugie jest to transakcja odwracalna, dlatego że darowiznę można cofnąć. I trzecia rzecz, jeżeli na osobę bliską, to mało prawdopodobne jest, że ta osoba bliska nie znała intencji, że mało prawdopodobne jest, że ta osoba bliska nie uczestniczyła w tym zamierzeniu przejęcia tej nieruchomości de facto pro forma, tylko dlatego, żeby nie mógł jej zająć wierzyciel. Więc taka skanka pauliańska, kiedy posługuje się wierzyciel informacją, że już to było po wyroku, po prawomocnym nakazie zapłaty, albo chociażby po wyroku pierwszej instancji, że ta osoba już się spodziewała, ten dłużnik, że za chwilę będzie egzekucja z nieruchomości i ona uciekła, przekazując ją za darmo i przekazując ją na osobę bliską. Taka skarga pauliańska bardzo często jest skuteczna. I taka skarga pauliańska, co ona powoduje? Że w stosunku do wierzyciela to przeniesienie nieruchomości, chociażby już nowa osoba była wpisana w księdze wieczystej, to przeniesienie jest nieskuteczne. A to znaczy, że ten wierzyciel może windykować, a dokładnie prowadzić egzekucję z tej nieruchomości tak, jakby ta nieruchomość dalej należała do dłużnika. I takie orzeczenie sądu powoduje, że po prostu z wyrokiem skargi pauliańskiej, z tytułem wykonawczym idzie wierzyciel do komornika i komornik wstrzyma postępowanie egzekucyjne jak gdyby nigdy nic, nie oglądając się, czy w wyniku skargi pauliańskiej własność w nieruchomości została sprostowana, czy nie. Może się pojawić też notatka, że to przeniesienie jest nieskuteczne w stosunku do wierzyciela, ewentualnie, że księga wieczysta jest niezgodna ze stanem faktycznym. Różne rzeczy w księdze wieczystej mogą się pojawić, ale w wyniku skargi pauliańskiej niestety okazuje się, że takie zabezpieczenie nieruchomości jest nieskuteczne. Nie uciekliśmy z taką nieruchomości. To jest po prostu głupota. Po pierwsze, jeżeli wiemy, że czeka nasz spór, możemy zabezpieczyć nieruchomość, ale żeby to nie podlegało pod skargę pauliańską, nie możemy być jeszcze dłużnikiem i nie może być taka sytuacja, że spodziewamy się, że za chwilę będziemy dłużnikiem. Czyli trwa postępowanie sądowe, jeżeli to już jest po pierwszej instancji i tam zostaliśmy już nazwani tym zobowiązanym. Przegraliśmy sprawę, to już jest za późno. To już skargę pauliańską możemy przegrać.
A druga rzecz jest taka, czyli wcześniej. Wcześniej dbamy o swoje nieruchomości przed sporem. Wolno nam to robić zanim dojdzie do sporu. Wolno nam zadbać o swój majątek, ale nie robimy tego darowizną, bo darowizna jest zawsze podejrzana. Darowiznę można cofnąć, a więc darowizna nie do końca jest skuteczna. Po drugie, nie robimy to na osoby bliskie.
Niestety. Przede wszystkim powinna być to normalna sprzedaż nieruchomości, czyli działanie ekwiwalentne. Czyli z jednej strony ktoś otrzymuje nieruchomość, z drugiej strony za tą nieruchomość nam płaci. Czyli musi to być działanie ekwiwalentne, transakcyjne, które dokonane notarialnie jest trudno podważyć. I teraz, jeżeli to będzie na osobę trzecią, nie na osobę bliską, to jest mało prawdopodobny jest zarzut, że wierzycie, nawet jakby chciał, w skargę pauliańskiej będzie w stanie wykazać, że tamta osoba robiła to po swojej intencji, że to było działanie pozorne, że tak naprawdę tutaj chodziło tylko o ucieczkę przed wierzycielem. Takiej transakcji skarga pauliańska nie ruszy.
Możemy to zrobić w trakcie procesu, ale jakby na początku procesu. I tylko wtedy, kiedy jesteśmy dobrze reprezentowani, mamy argumenty i mamy się na co merytorycznie powołać. Tak powinno przebiegać właściwe zabezpieczenie nieruchomości, ale są jeszcze oczywiście inne osoby, z tym, że o tym następnym razem..