Wejście windykatora na hipotekę Twojej nieruchomości. Najpierw trzeba jedną rzecz wyjaśnić. Hipoteka to jest dział czwarty, ostatni w Księdze Wieczystej dotyczący nieruchomości. Hipoteka dotyczy wierzycieli hipotecznych. Nie jest wejściem na hipotekę, chociaż wiele osób tak mówi, kiedy wpisuje się komornik. Komornik wpisuje się w dziale trzecim.
I to jest taki dział trzeci, gdzie są między innymi wzmianki i ostrzeżenia. Komornik się wpisuje tylko na ten temat, że jest wszczęta egzekucja z nieruchomości lub się wpisuje, że ta egzekucja z nieruchomości została w części lub w całości umorzona. Ale on się wpisuje w dziale trzecim.
To nie jest wejście na hipotekę. Na hipotekę wchodzi się wpisując w dziale czwartym. I teraz windykator, a jest to najczęściej fundusz inwestycyjny, fundusz wierzytelności, wpisuje się z dwóch powodów. Są jakby dwa rodzaje wpisów hipotecznych. Pierwszy wpis to jest wpis hipoteczny w miejsce banku albo w miejsce innego windykatora, który tam był wcześniej. Dlaczego to fundusz robi? Po pierwsze dlatego, że może. Fundusz traktowany jest w sposób uprzywilejowany w księgach wieczystych, to znaczy wstępując za bank, wstępując jako następca prawny banku, twierdząc, że kupił wierzytelności banku, nie musi tego wykazywać, nie musi tego udowadniać. Po prostu składa oświadczenie i załącza wyciągi ze swoich ksiąg rachunkowych, z jego ksiąg rachunkowych. I to dla sądu wieczystego księgowego jest wystarczające, żeby taki wpis w miejsce banku się dokonał. Nie powinno być wystarczające, dlatego że te dokumenty są wystarczające dla następcy prawnego, ale że jest się tym następcą prawnym, to powinno się wykazać. Powinien wykazać windykator najpierw, że hello, jestem następcą prawnym, a że jestem funduszem i następcą prawnym, to korzystam z przywileju, że załączam tylko wypisy z moich ksiąg rachunkowych i proszę o wpisanie. Ale sądy wieczystoksięgowe idą na skróty i postępują w sposób absurdalny, ale ten sposób się przyjął, dlatego że nie sprawdzają, czy ten windykator jest na pewno następcą prawnym, czy na pewno podpisał umowę cesji, czy na pewno ta umowa cesji, ta umowa przelewu wierzytelności zawierała tę wierzytelność, tylko uznają, że jeżeli tak twierdzi fundusz, to jest wystarczające.
To jest mniej więcej tak, jak człowiek poszedł, kupił bilet ulgowy, bo jest studentem, wsiadł do pociągu i konduktor uznał, że nie ma co sprawdzać, czy on jest studentem. Wystarczy, że twierdzi, że ma bilet ulgowy, bo jest studentem, to oznacza, że jest studentem. Tak się nie dzieje, konduktor sprawdza, czy ma legitymację studencką, czy ma określony wiek, żeby korzystać z przywilejów, postępuje mądrzej niż sądy wieczystoksięgowe.
Ale wracając, windykator, czyli fundusz wpisuje się, to jest jeden ze sposobów, na księgę wieczystą, jako następca prawdy banku, jako następca prawdy poprzedniego wierzyciela. Po co on to robi? Ano dlatego, że póki nie jest wpisany, jako wierzyciel eksploatacyjny, to jeżeli by poszedł do sądu, twierdząc, że on ma roszczenie, teraz on ma roszczenie, teraz ja mam roszczenie, miał bank, ale teraz ja mam. To pozwany mógłby się na przykład powołać na zarzut przedawnienia tego roszczenia. Stwierdziłby, że to roszczenie było wymagalne pięć lat temu, przedawnienie roszczenia jest trzy lata, więc do widzenia, ślepa gienia, kup se trąbkę do… i tak dalej. Ale wierzytelność hipoteczna się nie przedawnia. Więc jeżeli windykator wpisze się na hipotekę, powie, że sąd wieczystoksięgowy go nie sprawdzi, to potem idąc do sądu i dopiero w sądzie udowadniając, że jest wierzycielem, czyli w sąd wieczystoksięgowy na gębę klepnął, że on jest wierzycielem następcom prawnym, ale dopiero w sądzie normalnym on będzie musiał to obronić. Ale przynajmniej jeden zarzut ma z głowy. Nikt mu nie może zarzucić, że jest przedawnione roszczenie, no bo on jest już wierzycielem hipotecznym wpisanym w dział czwarty księgi wieczystej. I po to fundusz to robi.
Drugi powód to jest taki, że bank jest zazwyczaj na wysokim miejscu w księdze wieczystej, więc jeżeli fundusz ma chrapkę na nieruchomość, na licytację tej nieruchomości w przyszłości, no to musi być tym wierzycielem hipotecznym, bo inaczej nawet jakby wygrał, to doprowadziłby do licytacji nieruchomości, ale pieniądze z tej licytacji w pierwszej kolejności, oczywiście po zaspokojeniu komornika, zaspokoiłyby wierzycieli hipotecznych, czyli nie jego. Więc drugi powód i drugi sposób to jest wtedy, kiedy windykator nabywa wierzytelność już po wyroku, albo uzyskuje wyrok, albo nakaz zapłaty, bardzo często uzyskuje nakaz zapłaty w e-sądzie, na które nikt nie złożył sprzeciwu, albo w zwykłym sądzie, na które nikt nie złożył sprzeciwu i mając taki tytuł wykonawczy wpisuje się na hipotekę jako na hipotekę tak zwaną przymusową, czyli w oparciu o tytuł wykonawczy nie w miejsce banku, ale w nowe miejsce, ale jest wierzycielem hipotecznym. Więc jeżeli jest wierzycielem hipotecznym, jeżeli się wpisze, to on wtedy w następnym roku będzie dokonywał egzekucji z nieruchomości.
Tak jak powiedziałem, bez wpisania się na hipotekę przez fundusz wierzytelności, przez windykatora, choć windykator to nie zawsze fundusz wierzytelności, bo asekuracja, która jest windykatorem skupującym wierzytelności po skokach jest spółką z o.o. Tak? Ale to jest tak na marginesie. W każdym razie najpierw firma windykacyjna musi zadbać, żeby tak czy inaczej znaleźć się jaką wierzycielem hipoteczną, czyli wpisać się na hipotekę i temu od razu jak się wpisują należy przeciwdziałać. Po drugie, jeżeli coś takiego jest, to musimy to traktować jako pierwszy krok albo do roszczenia sądowego, jeżeli wcześniej go nie było, albo do egzekucji i licytacji nieruchomości, czyli jest to ruch, który mówi bardzo dużo, jest to ruch bardzo niebezpieczny i bardzo często jest to ostatni gwizdek, żeby rozpocząć przemyślane działania.
Tak? Oczywiście ja rekomenduję, że możemy się zabezpieczyć, wiedząc, że ktoś tam chodzi już koło nas, koło naszego majątku, możemy się zabezpieczyć, utrudnić tą robotę windykatora, czyli wpisać zakaz zbywania lub obciążania w dziale trzeciej księgi wieczystej, wtedy on się na tą hipotekę fizycznie wpisać nie będzie mógł, dlatego, że zakaz zbywania lub obciążania, który robimy dla Państwa blokuje tę hipotekę. Ale bardzo często Państwo się budzicie, jak już jest wpis na hipotekę i to jest, powiem tak, ostatni dzwonek, żeby przygotować strategię działania. Sposobów, żeby się bronić jest dużo, tylko musimy mieć na to czas.
Wszystko zależy zresztą od danej sprawy.